智慧物业综合运维管理系统设计与应用

卢德敏

本文基于“智慧+互联网”思想对物业综合运维管理系统设计与应用进行了分析，围绕智慧物业综合运维管理系统架构和智慧平台主要功能两个主要方面进行分析和阐述，并在此基础上进行了具体案例分析。

一、智慧物业综合运维管理系统架构设计

（一）设备监控设计

系统可以通过传感器、监控摄像头等设备实时监测物业建筑内的环境温度、湿度、照明，以及安全隐患和设备故障情况，并将数据反馈到管理平台上。同时，系统还可以支持远程控制设备的开关等操作。通过设备监控模块，物业公司可以及时发现设备故障和偏差，并采取相应的措施进行维修或调整，从而保证物业设施的正常运转。

（二）巡检管理设计

为了确保物业设施的安全和正常运行，系统可以通过定期巡检来发现问题并及时解决。巡检人员可以通过手机或平板电脑等终端设备接收任务，按照指定时间和路线进行巡检，检查物业设施的状态是否正常，如发现问题则填写处理情况并反馈给管理平台。

（三）工单管理设计

智慧物业综合运维管理系统可以帮助物业公司实现工单自动化流程，从接收到工单开始，经过派单、执行、结算等步骤，并对每个环节进行实时监控和跟踪，最终完成和关闭工单。通过工单管理模块，物业公司能够更好地优化管理流程，提高工作效率，减少人力成本。

（四）资产管理设计

系统可以帮助物业公司对设备设施进行分类、管理和维护，包括资产信息录入、维修保养计划制定、设备保养记录查询等功能。通过该模块，物业公司可以全面掌握公司的资产状况，减少人为因素导致的损失，并提高设备的使用寿命，从而降低运营成本。

（五）维修管理设计

物业公司可以通过该系统进行故障报修处理，维修人员可以通过系统接收任务并及时处理，同时系统还支持维修进度实时跟踪。同时，物业公司还可以利用数据分析模块来对维修工作进行分析和优化，提高服务质量。

（六）数据分析设计

系统可以将巡检、工单、维修等数据统计分析，生成报表分析结果。提升物业服务质量。物业公司可以通过分析历史数据，预测未来设备故障的发生概率，根据分析结果进行更准确的决策制定，采取相应的措施预防故障出现，从而减少维修成本，提高服务质量。

二、智慧物业综合运维管理系统主要功能

部署的智慧物业综合运维管理系统应实现的功能具体包括以下几个方面。

（一）可扩展性

服务器数据采集与数据处理能力会受到系统容量的限制，需要进行系统扩容来实现最大化的数据采集与处理功能。在保证可扩展性的同时，也要确保终端用户统一入口（Web登录）的体验感不被降低。

（二）“3S”技术的接入

各行各业对“3S”技术的联合使用更加重视，比如通过接入GIS（地理信息系统）可以直观反映物业分布，并给用户提供可缩放地理信息及相应单元的位置坐标和分布情况；
同时也可以在该系统的支撑下实现业务区域化管理的功能，还可以开拓巡检人员进场感应及定位技术，这些举措对于提高用户体验和物业管理效率受益颇深。

（三）移动端应用及报警响应

当前，大多数人都拥有一部移动设备，开发APP和智慧物业管理系统（或网站）是适应移动互联网时代的必然要求。在这些开发软件和系统之后，要进行数据推送，这可以使相关应用时刻保持热度，对智慧管理更加有益。当出现危险报警或信息预警时，也可以及时将信息推送到用户手中，提高管理效率和用户满意度。

（四）能源控制与优化

建筑内部能耗监督和管理平台的搭建可以使智慧物业管理平台及时快速地掌握建筑用电数据，对于各组织和单元的用电规律总结大有裨益。在设备自动调度管理-机电设备定时分区控制、室内舒适性管理-湿度、温度自动调节等建筑功能的优化上有较大的可应用空间，从而可以优化建筑用能效率，加强能耗监管体系建设。

将设计方案进行具体应用，使用智慧物业综合运维管理系统，可以实现数据存储、数据管控和智慧报警与响应、运行状态优化、参数调整等方面的突破，对于系统管理的意义影响深远。某公司智慧机电运维一体化应用方案（如表1），实现了大数据、物联网与建筑系统能耗设备和运维管理的统一。

三、案例应用与分析

整体运维管理。杭州市某大型商厦引入了智慧物业综合运维管理系统，取得了良好的应用效果。在该商厦中，系统可以通過传感器实时监测环境温度、湿度、照明等因素，并采取相应的措施进行调整，将环境条件优化到适宜范围。同时，工单管理模块可以实现自动化流程，减少人工操作和时间上的浪费，节约人力和物力。通过资产管理模块，商厦得以全面掌握设备资产使用情况，并对不合理运营进行后续监测，有效降低运营成本。最后，数据分析模块可以对巡检、工单、维修等数据进行统计分析，并通过相关软件进行数值模拟和结果分析，从而提高服务质量。

物业功能实现。深圳某公司是一家专注智慧物业解决方案及服务运营的物联网公司，推出了智能出入管理系统，实现商业体对人、车全面智能化监控与管理，从而优化用户使用体验。智能门禁支持蓝牙、NFC、人脸识别、微信扫描等多种开门方式，门禁通行更加智能方便，管理后台可添加黑白名单功能，这项功能已在办公楼和学校等地广泛使用；
智能停车管理支持车辆/车位、收费和停车场运营一体化，实现智能联动体验、多元化支付方式和驾驶舱模式下的停车管理及营业数据的可视化图表动态智能显示；
智能住户管理可实现物业对来往人员的全面智能化管控，包括住户迁入迁出管理、住户信息一键导入管理和房屋业主/租户信息变更。智能在线认证等，帮助物业提升服务精准度，提升住户舒适感和安全感；
可视对讲方案包括物业端、家庭端和单元门禁端，适用于设备异常查看和呼叫上门服务等操作，适用性强。

后勤管理。广州某公司设计的智慧后勤管理系统将云计算、大数据、物联网、人工智能、无线通信等新技术集于一体，服务数据、访客数据、提车数据和缴费数据等多项管理数据都可在AI大数据平台或管理后台进行查看。后勤管理人员可以实时共享各类信息，完成在线服务、在线监管、在线协同办公、在线评估等多种功能，有效提高物业服务质量效率和监管水平，最大程度、最低成本地满足业主多元化需求。

四、小结

本文从系统架构设计和系统应用两个方面介绍了智慧物业综合运维管理系统，从设备监控、巡检管理、工单管理、资产管理、维修管理和数据分析等方面阐述了该系统的优点与应用。未来随着技术和市场需求的不断发展，智慧物业综合运维管理系统将会拥有更加广泛的应用前景。

作者单位：陕西第二天电子科技有限公司

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